楼市只是假摔！千万不要搞错了调控的目的

昨天，国家统计局的数据，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为46个，持平的6个，下跌的18个。北京，上海，厦门持平，广州，深圳，成都微微下跌，涨幅比较多的反而是呼和浩特，桂林，南昌。

每个月统计局都会公布这一堆数字，一共6张大表，好几百组数据大家也不知道看哪？一会同比，一会环比，一会跟定基比较。一会又新建商品房，一会又二手房。也不知道再说什么，反正就是结论永远跟我们心里的数字对不上。每次都说房价跌了，其实身边的房价根本没跌。

其 实这一堆表，你就看表4二手住宅价格就可以了，别的根本不用看。因为新房价格基本都是限价限出来的，价格太低了，开发商就不乐意卖，即使能开盘，你也很难 买的到。要不就以各种中介费用，给你把价格加回去。造成一房难求的景象，所以你看新房开盘总是遭遇哄抢，基本就是限价限出来的结果。只要备案价限制住了， 那么统计数据就会好看很多。所以这里比较失真。而二手房的交易价格，还是能比较反应大家的实际的，有人说不对啊，二手房里有阴阳合同，把装修的钱能折到很 高，房价基本就是最低指导价签约，但是这里计算的不是绝对价格，而是相对涨幅，阴阳合同一直都有，所以并不影响统计结果。

从 二手房的价格来看，北京继3月之后，连续4个月环比回落，但幅度并不大，每月不到1%，一共也就4%左右，所以这个跌幅，很多人根本感受不到，或者说总体 上还是走平的。这就符合我们一贯的判断，连续的调控，限制交易之后，大城市房价会价稳量缩。下跌是得靠卖的，现在是不让你卖了，也不让你买了，那么也就失 去了做空的动力。反正怎么也卖不掉了，干脆就不卖了。但如果你拿北京上海的房价跟2015年的定基价格比较，你会发现，北京2年涨了50%，上海两年涨了 40%，杭州也涨了32%，南京涨了38%，合肥涨了51%，厦门涨了44%，广州涨了47%，深圳涨了42%。这个还是比较符合大家感受的。这两年积累 的涨幅实在太大，现在即使调控，由于惯性太大，也不容易刹车。

房价大涨之后走平，成交量却继续暴跌，如今可是金九银十，一 线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调 22%，同比下跌27%。可以预见，今年的销售旺季，肯定会惨淡收场。

那么面对这样的情况我们该怎么办，老齐反复强调，如 果你要买房去住，2-3年内必须要有一套房子，那么与其等待房价下跌，不如早买。这点我跟著名地产商任先生的看法是一致的，反正你是刚需，不买房就过不下 去的那种，买来房子也要住，没房的痛苦远远大于资金损失的痛苦，既然现在的房价能承受，而且你只要不卖一直住，他的涨跌对你就没有实质影响。想等房价跌再 买，这就是一种贪婪，你不是神，世上也没有神，没人知道哪是底哪是顶，他要跌下去，你也不太可能买到最低点。所以刚需还是要早买。另外我们看到的随着调控 深入，对于购房者越来越不利，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年 8月的4.44%，上升了15.35%。也就是说未来1-2年房价跌不跌并不确定，但利率一定会涨。

但如果你是想买房投 资，就要考虑一下了，你投资的目的是，把钱扔进去，把更多的钱拿回来。所以房子的市值有多高不是目的，目的是你要把钱拿回来，但我们刚才说了，随着调控的 深入，成交量大幅下跌，金九银十一过，成交会跌的更厉害，未来1-2年你的房价虽然不跌，但已经再难变现。而最近几年的变化将很大，万一赶上个5年禁售， 那么你的投资期还将加长，5年之后就一切皆有可能了。有人信誓旦旦说，房产税是杀手锏，但3年肯定出不来，但您有没有发现，人家现在这招叫做5年禁售专治 3年出不来。我可以出不来，但你也别想跑。

明年将是中国楼市调控的关键期，现在很明显就是没跌，或者说我们就没想让房价 跌。我们一直追求的效果就是，不动房价，但让大家都有房住，所以才提出了共有产权房，提出了租房市场建设。这就是说，现在的房地产就这样吧，以后还要在这 个池子里抽税呢，所以房价不跌最好。其他还要买房来住的，估计十有八九都是穷人了，可以跟我到另一个池子里玩。但前提是要将两个市场彻底割裂开，维持高房 价不跌，其实比让他下跌更加困难。放眼世界范围还没有先例。但我们的智慧是无穷的，比如乐视这么大利空，你怎么能让他不跌呢？停牌啊，一直停牌他就不跌 了，所以维持楼市高房价而不跌的最佳方法就是禁售。所以不排除会有更多的城市加入到禁售的行列之中来。