为什么越来越多的城市用限售来调控

最近根据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。限售成为了，本次地产调控一个具有特殊标签的政策。

很多人并不理解，为什么要用限售，买完了房子为何不让卖，大量的房子不让出手，不是更加减少了市场供给吗？没房可卖，大家能买到的房子不就更少了吗？房价岂不是要更贵。这是大家普遍担忧的地方。但其实这次的限售可以说是一次有效的精准打击。

其实我们早说了，自打2008年 以后，推动楼市不断上涨的因素就是金融，而不再是实际需求，这点从货币供给和楼市的销售就能看出来，总是一宽松楼市就涨，一紧缩楼市就消停一段时间。所以 既然是金融上惹的毛病，就要用金融的手段来治，供给需求的那种分析，完全就没有意义了，就好像这个人得了流行性感冒，你却按照普通感冒给他治疗一样，没什 么卵用，还容易广泛传染。如果是需求的问题，我们加大供给就可以了。但显然不是特别是最近，之前很久都不涨的三四线城市的房价也遭遇了上涨，供给很大甚至 严重过剩的地方，房价也在被炒作。这就绝不是供需的问题，而就是一致性预期太强烈了。所以已经没办法通过正常手段来化解房价泡沫了。那么这时候限售就要登 场了。

首先，限售可以有效增加炒房投机者的持有成本，很多人买一套房为了炒房价，甚至可以2年 不到就转手出售，而且获利颇丰。这样就加剧了市场流动性的风险，太多的投机交易，让市场的买手大幅增加，所以多少供给都是不够的。甚至很多地方都出现了众 筹式炒房。通过非法集资的方式，获取资金赌房价上涨，有的民间金融还用期限错配，风险错配的方式，吸收社会资金，然后给一个固定的年化收益，大量投资房产 增值，赚取权益收益和固定利息之间的差价。这些钱进来才让整个市场失衡。而现在限售，就是增加他们的不确定，再想集资炒房的，或者动用杠杆炒房的，就要好 好盘算一下了。

其 次，限售形成巨大的心理压力，这是一次在退出路径上设立障碍，之前都是限购，管住买房人，现在加入限售就是为了管住卖房人，给你一个特别不好的预期。限售 的年限我可以随时加，任性加！逼着那些炒房一族，尽快退出市场，否则未来还不知道有什么更严厉的政策出台，要知道这些借来的钱都是有成本的，真弄个好几年 不卖，利润被利息吃掉了不说，搞不好还会被债主追债。

第 三，限售也很有眼光，基本都在跟风涨上来的二线城市三线城市展开，一线城市没有限售。这就是典型的围城必阙，那些地方涨的太高，反正也没什么人接盘了，干 脆限售敲山震虎，反过来倒逼一线城市的炒房资金退出，只有一线的资金退出了，才能逼着这些钱进一步的去周边三四线城市去库存。一举两得，一箭双雕。

所 以综合来看，限售的政策一方面是去杠杆，增加持有成本，增加他们的不确定性，给心理压力，另一方面也是在去库存。把一线城市的炒房资金吓出来，然后再到周 边去买买买，当周边库存去的差不多，就马上限购加限售升级，一下就把这些钱套死在了供给过剩的三四线楼市里，这时候限售的目的就又变了，变成了防止暴跌。 因为这些地方根本就没人接盘，不能让这么大量的资金一块往外卖，所以限售是一个最好的保护。

我 是支持限售的，限售期甚至可以再长一点，进一步降低房子的流动性。只有降低流动性，才能打压他的投资属性，一个无法变现的资产，也就不会有那么多人去争抢 着投资了。这样才能让房子重新回到居住属性。否则像之前那样，到处都是民间集资式的炒房，那么多少房子估计都是不够用的。而盲目增加供给，最后又是到处烂 尾产能过剩。最要命的是，这些集资来的钱，很多都是大爷大妈的棺材本，一旦楼市涨不动了，民间金融跑路了，损失的反而是这些老百姓。所以必须给予高度的重 视。